Aflossingsvrije hypotheek: potentiële tijdbom?
Tot 2013 was de aflossingsvrije hypotheek populair. Begrijpelijk, want u hoefde niet af te lossen en kon zo uw maandlasten beperken. Zodra u over wat meer geld beschikte, kon u (extra) aflossen, maar u was daartoe niet verplicht. Anno 2018 is ongeveer de helft van alle hypotheken een aflossingsvrije hypotheek. En daar schuilt een potentiële tijdbom.
Een groot deel van de huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek zal over een aantal jaren meemaken dat de looptijd van dertig jaar afloopt. Dat betekent dat de banken bij een groot aantal van hen straks de hypotheek mogen opvragen. Banken mogen dat doen, zeker als een verlenging van de hypotheek financieel niet meer verantwoord is. Het klinkt tegenstrijdig, maar ook huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek moeten hun hypotheek vroeg of laat aflossen. In 2031 zal er voor het eerst sprake zijn van huizenbezitters die de lasten niet kunnen opbrengen. Vooral diegenen met een grote aflossingsvrije hypotheek en een klein pensioen lopen risico. Als de hypotheeklasten niet worden betaald, kan de bank uiteindelijk zelfs overgaan tot uithuiszetting.
Lening opeisen
Waarom kozen veel mensen destijds voor een aflossingsvrije hypotheek? Een belangrijk voordeel is dat de maandelijkse woonlasten laag zijn, terwijl u wel maximale hypotheekrenteaftrek hebt en flexibel bent in uw aflossingen. Nadelen zijn er echter ook. Op korte termijn betreft het hier een goedkope oplossing, maar op de langere termijn betreft het een dure optie. Immers, u blijft tot in lengte der dagen rente betalen zonder dat de schuld in nominale zin minder wordt, als u niet aflost. Verder zal de hypotheek ooit wel degelijk moeten worden afgelost.
Hebt u een aflossingsvrije lening, dan ontvangt u tien jaar voordat u de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt een brief van uw hypotheekverstrekker. In deze brief waarschuwt deze u voor het hebben van een aflossingsvrije hypotheek. In oude hypotheekvoorwaarden, van voor 2013, staat dat de hypotheekverstrekker de lening kan opeisen bij overlijden van de langstlevende hypotheekgever (u of uw partner). In nieuwe hypotheekvoorwaarden echter staat dat na dertig jaar opnieuw wordt gekeken door de hypotheeknemer (de bank) of de lening nog betaald kan worden. Hierbij zullen zij toetsen op basis van loan to income (LTI) en loan to value (LTV) (zie kader). Mocht uw hypotheek niet meer passen op basis van LTI en LTV, dan kan de bank de hypotheek opeisen. ‘Of dit gebeurt valt nog te bezien. Het probleem is namelijk dat banken momenteel geen heldere verlengingsvoorwaarden hebben. Het is nu allemaal nog intern beleid en klantindividueel’, aldus Harrie-Jan van Nunen, directeur van De Financiële Makelaar. Menno Luiten, commercieel directeur van Munt Hypotheken, vult aan: ‘Wij zoeken contact met iedere klant die een aflossingsvrij leningdeel heeft aan het einde van de looptijd. Afhankelijk van de situatie bieden wij hun een passende oplossing’.
Wat kun je lenen?
De verhouding tussen je hypotheek en je inkomen wordt loan to income (LTI) genoemd. De maximale hypotheek op basis van je inkomen heet ook wel de maximale LTI. Deze bedraagt gemiddeld 4,5. Dat wil zeggen dat je maximale hypotheek 4,5 keer je brutojaarinkomen mag zijn. Afhankelijk van de exacte feiten en omstandigheden kan deze LTI echter hoger maar ook lager zijn. Dit laatste zal vooral gelden voor mensen die de pensioengerechtigde leeftijd naderen of al gepensioneerd zijn.
De hypotheek mag niet hoger zijn dan een bepaald percentage van de waarde van het huis. Dit wordt loan to value (LTV) genoemd – de lening ten opzichte van de waarde van de woning. In de afgelopen jaren is deze LTV elk jaar verlaagd. In 2018 kunt u alleen nog maar de woningwaarde lenen. De LTV is dus 100%.
Om te voorkomen dat u straks door de bank voor de keuze wordt gesteld om de hele hypotheek in één keer terug te betalen of uw woning te verkopen, is het verstandig om eerder na te gaan of u tussentijds (extra) kunt aflossen. De bank is na dertig jaar eerder bereid om een annuïteitenhypotheek te geven dan een aflossingsvrije hypotheek, maar deze hypotheek is duurder dan wat u momenteel voor uw aflossingsvrije hypotheek betaalt. Volgens Van Nunen zien consumenten het probleem nog niet echt en adviseurs die hun klanten wijzen op het gevaar kunnen het probleem onvoldoende duiden vanwege het onduidelijke beleid bij hypotheekverstrekkers.
Aflossen
Bij de aflossingsvrije hypotheek is maandelijks aflossen niet verplicht, maar het mag wel. Sterker nog: als u wat spaargeld hebt, is het wellicht wijs om dit deels op te nemen om daarmee uw hypotheek (extra) af te lossen. Doe dit wel met beleid. Los niet te veel in één keer af, want dan moet u mogelijk boeterente betalen. Deze boete kan fors in de papieren lopen. Aan het einde van een rentevaste periode is boetevrij aflossen vaak ook met grotere bedragen dan 10% of 20% van de oorspronkelijke hypotheeksom mogelijk. Luiten: ‘Wij vinden het wel verstandig dat klanten nadenken over het aflossen van hun aflossingsvrije lening. Klanten kunnen nu al sparen om aan het eind van de looptijd de lening in haar geheel of gedeeltelijk af te lossen. Wij stimuleren aflossen door geen boete te rekenen als klanten met eigen geld aflossen’.
Ook als de looptijd van uw hypotheek toch wordt verlengd, zult u merken dat de maandlasten omhooggaan. ‘Na dertig jaar hypotheekrenteaftrek (gerekend vanaf 2001) is er geen hypotheekrenteaftrek meer waardoor uw nettohypotheekrente hoger wordt dan de bruto betaalde hypotheekrente. Nog onduidelijk is dan of de hypotheeklening fiscaal verhuist van box 1 naar box 3 of dat het een niet-aftrekbare schuld in box 1 blijft’, aldus Van Nunen.
Kleiner wonen of huren
Een andere optie is om kleiner te gaan wonen en daarvoor een nieuwe hypotheek af te sluiten of te verhuizen naar een huurwoning. U moet hoe dan ook op tijd in actie komen. Uw leeftijd kan een rol spelen bij de nieuwe hypotheek, en een nieuwe koop- of huurwoning die aan uw wensen voldoet, is misschien niet direct voorhanden. Dit alles vraagt voorbereidingstijd.
Hebt u een aflossingsvrije hypotheek? Voorkom dan onaangename verrassingen en ga op tijd met uw hypotheekverstrekker of -adviseur in gesprek. Het is te hopen dat hypotheekverstrekkers snel met heldere voorwaarden komen over hoe wordt omgegaan met aflossingsvrije hypotheken, nu en in de toekomst. Huizenbezitters hebben behoefte aan duidelijkheid.
Ramón Wernsen is financieel planner en publicist