+31 6 83 16 67 33 [email protected]
Senioren betalen teveel voor hun hypotheek

Senioren betalen teveel voor hun hypotheek

Senioren betalen teveel voor hun hypotheek

Uit een inventarisatie van Vereniging Eigen Huis (VEH) blijkt dat senioren steeds vaker onterecht extra voor hun hypotheek moeten betalen. Huiseigenaren met een bescheiden aflossingsvrije hypotheek, die vaak maar half zo hoog is als de waarde van hun woning. Betalen volgens Vereniging Eigen Huis ten onrechte een risico-opslag bovenop hun hypotheekrente.

Deze opslag kan oplopen tot 0,3 procent. Iemand met een hypotheek van 200.000 euro en een woning die 400.000 euro of meer waard is. Betaalt hierdoor elke maand, jaar in jaar uit, 50 euro extra rente aan zijn bank. De vereniging roept de banken op om deze opslag te schrappen. Steeds vaker berekenen geldverstrekkers een renteopslag bij een aflossingsvrije hypotheek. Ook als die veel kleiner is dan de waarde van de woning.

Vereniging Eigen Huis wordt hierover veel gebeld door verontwaardigde leden. “Hun boosheid is begrijpelijk, want voor een opslag ontbreekt iedere grond als er sprake is van een flinke overwaarde. Er is dan namelijk geen extra risico voor de bank, omdat de woning bij verkoop veel meer oplevert dan nodig is om de hypotheek af te lossen”, zegt Rob Mulder, directeur belangenbehartiging van Vereniging Eigen Huis.

Vooral hoger rendement

Banken en andere geldverstrekkers berekenen de renteopslag omdat dat er volgens hen bij alle aflossingsvrije hypotheken een extra hypotheekrisico zou bestaan. In tegenstelling tot een annuïteiten hypotheek waarop maandelijks wordt afgelost. Maar van een extra risico kan geen sprake zijn als de hypotheekschuld nog maar de helft of minder is van de actuele woningwaarde.

Volgens het CBS hebben huiseigenaren van 60 jaar en ouder een gemiddelde woningwaarde van 300.000 euro. En een hypotheek van 137.000 euro. Bij verkoop levert het huis dus ruim het dubbele op van de uitstaande hypotheekschuld. De vereniging vermoedt dan ook dat banken de renteopslag niet zozeer nodig hebben om een hypotheekrisico mee af te dekken. Maar vooral gebruiken om het rendement op hypotheken mee te verhogen.

Alsnog aflossen soms onverstandig

Vereniging Eigen Huis ziet dat banken de renteopslag ook gebruiken om klanten te stimuleren om alsnog te gaan aflossen, door hun aflossingsvrije hypotheek om te zetten naar een annuïteitenhypotheek. Vooral voor oudere huiseigenaren met een relatief lage hypotheek, die de helft of minder bedraagt van de woningwaarde, is dit meestal niet zinvol of zelfs af te raden.

Het gevolg is dat vooral de maandelijkse hypotheeklasten fors gaan stijgen, terwijl er meestal al meer dan voldoende overwaarde is. Bovendien kan het geld dat in de aflossing van de hypotheek wordt gestopt kan niet meer worden opgenomen, bijvoorbeeld voor een noodzakelijke verbouwing om langer in het eigen huis te kunnen blijven wonen.

19 maart 2016, VEH

Je huis als pensioenpot

Je huis als pensioenpot

Aflossen.

Wie zijn hypotheek aflost, heeft straks lagere vaste lasten én vermogen. Huiseigenaren die dat geld willen gebruiken als extra pensioen, moeten wel op zoek gaan naar een goedkopere koopwoning.

Het laatste jaar is het de nieuwe mantra van de overheid: los af die hypotheek, zo snel mogelijk, dan heb je straks een beter pensioen! Zo wees staatssecretaris Jetta Klijnsma (Sociale Zaken, PvdA) er in menig interview op dat „je prima van je AOW kunt leven als je de hypotheek eenmaal hebt afbetaald”.

Niks nieuws voor de Belgen: zij zijn eraan gewend hun hypotheek in vijftien tot maximaal twintig jaar helemaal af te lossen. Geen wonder, want bij onze zuiderburen is de hypotheekrenteaftrek zeer beperkt, vertelt financieel planner Jeannette Scheepers-Van Hal, die in haar praktijk in het Vlaamse dorpje Retie veel naar België verhuisde Nederlanders als klant heeft.

Een Belgisch stel met een koophuis mag sinds 2005 per jaar maximaal 6.000 euro aftrekken van de belasting, tegen een belastingtarief van hooguit 30 procent, aldus Scheepers-Van Hal.

Terug naar Nederland: veel mensen zullen het toch wat karig vinden om van pakweg 730 à 1.058 euro per maand te leven – het huidige, netto AOW-bedrag per persoon voor respectievelijk stellen en alleenstaanden. Wat kunnen zij het beste doen, om aan extra geld te komen om hun pensioen mee te verhogen?

Financieel planner Fons de Bilde, voorzitter van de Vereniging Onafhankelijke Financieel Planners (VOFP), raadt huizenbezitters aan om inderdaad de hypotheek zo snel mogelijk af te lossen. „Daarna heb je lage vaste lasten en heb je vermogen opgebouwd. In de vorm van een huis.” Dat laatste is de best denkbare aanvullende oudedagsvoorziening, vindt hij. „Ik zou niet weten waar je meer rendement uit kunt halen dan uit een afgelost huis.”

Beleggen

Geld beleggen voor extra pensioen later, is volgens hem meestal ongunstiger dan aflossen. „Als je niet te veel risico wilt lopen, haal je maximaal 3,7 procent rendement per jaar. Daar moeten de beleggingskosten, 2 procent inflatiecorrectie plus de 1,2 procent vermogensrendementsheffing die particulieren betalen nog van af. Dat betekent dat je op z’n best 0,5 procent rendement maakt. Dat is onaantrekkelijk.”

Beleggen pakt ook snel ongunstiger uit dan aflossen, waarschuwt De Bilde. Omdat de overheid regelmatig de fiscale regels aanpast om de staatskas te spekken. Dat doet zij bij voorkeur met maatregelen die tegelijk aflossen stimuleren. Zo is dit jaar het eigenwoningforfait (percentage van de hypotheek dat niet aftrekbaar is) opnieuw verhoogd, van 0,70 naar 0,75 procent. Dat maakt een hypotheek duurder. Ook moet de hypotheek sinds 2014 op last van de staat in maximaal dertig jaar afgelost zijn.

Levensverwachting

Je hypotheek aflossen en van je huis een pensioenpot maken, laat onderzoek uit 2014 van de Amsterdam School of Real Estate zien. Een stel van 75 jaar dat zijn huis verkoopt en een overwaarde heeft van 254.000 euro houdt daar slechts 250 euro netto per maand aan over.

Kanttekening bij dit onderzoek is wel dat gekozen werd voor een zogeheten sale & lease back-constructie: het bejaarde stel verkoopt zijn huis aan een belegger en mag het daarna huren tot zijn 100ste verjaardag. Voordeel van dit scenario is dat het echtpaar niet hoeft te verhuizen. Het grote nadeel: het geld dat zij verdienen aan de verkoop van hun huis gaat grotendeels op aan huur.

Die huur is bovendien hoog: professionele beleggers willen een hoog rendement. Ook hebben de onderzoekers het totale bedrag dat nodig is voor huur gereserveerd tot de 100ste verjaardag. Dat is een veilig, maar voorzichtig scenario. De gemiddelde levensverwachting van een hoogopgeleide ligt nu rond de 84 jaar. Geen wonder dat het bejaarde stel uit de berekeningen van dit onderzoek zo weinig geld overhoudt voor extra pensioen.

Goed om te beseffen: een huis verzilveren, kan veel gunstiger uitpakken als de verkopende huiseigenaar genoegen neemt met wat minder zekerheid en bereid is om te verhuizen naar een kleiner koophuis. Dat laatste doen gepensioneerden maar zelden. Omdat ze gehecht zijn aan het huis waarin hun kinderen opgroeiden, ze geen verandering willen of ze hun vermogen niet willen opsouperen, maar nalaten aan de kinderen. Bij de meesten ontbreekt de financiële noodzaak om het gezinshuis te verkopen en te verhuizen. Zij kunnen goed leven van hun huidige pensioen.

Dure hobby’s

Die overweging kan anders uitpakken bij gepensioneerden die het krap hebben, of extra geld willen voor bijvoorbeeld bijzondere reizen of dure hobby’s. En voor dertigers, veertigers en vijftigers is het een geruststellende gedachte dat zij een karig pensioen goed kunnen aanvullen door hun huis straks in te ruilen.

Hoe gunstig deze optie kan uitpakken, blijkt uit twee rekenvoorbeelden die financieel planner De Bilde op verzoek van deze krant maakte.

Een stel van 67 jaar dat zijn huis verkoopt en na aankoop van een appartement 150.000 euro overhoudt. Heeft tot zijn 87ste elke maand een bedrag van 656 euro extra. Blijft er 250.000 euro over, dan is dat zelfs 1.094 euro. Het geld is verstandig belegd met een neutraal risicoprofiel en een conservatief ingeschat nettorendement van 0,5 procent. [Zie rekenvoorbeeld 1].

Er is echter nog een verzilveringsscenario denkbaar, dat volgens financieel planner Jeannette Scheepers-Van Hal financieel vaak gunstiger uitpakt. Dat is om niet blind in te zetten op aflossen. Maar door te (laten) rekenen of het geld dat anders naar aflossing zou gaan, niet beter af is in een beleggingsfonds. Laat een stel van 47 jaar deze inleg twintig jaar renderen, dan kan het bij pensionering in één keer de hypotheek aflossen en houdt het nog een aanzienlijk bedrag over als extra spaarpot. [Zie rekenvoorbeeld 2].

Voordeel van deze oplossing is dat het stel maximaal gebruikmaakt van de hypotheekrenteaftrek, zolang die nog bestaat. Ook profiteert het zo van het veel lagere belastingtarief voor gepensioneerden. Zonder risico is dit tweede scenario niet: als de overheid de fiscale regels verandert, kan het plan minder positief uitpakken.

En hoe te beoordelen hoeveel rendement reëel is? Financiële experts, zoals planners en adviseurs, verschillen hierover sterk van mening. Schat je het rendement laag in, zoals De Bilde, dan is beleggen zinloos. Meen je, dat een hoger rendement mogelijk is met beperkt risico, dan pakt beleggen snel beter uit dan aflossen.

Fiscaal cadeautje

Nog een laatste argument nodig om niet voor directe aflossing te gaan? Pensioengoeroe Noach van Beusekom, die onder anderen intermediairs, fiscalisten en advocaten bijschoolt en adviseert, voorziet dat de overheid aflossen fiscaal extra aantrekkelijk zal maken. „De overheid wil onze totale hypotheekschuld sneller terugdringen. Dan ligt het voor de hand dat zij tijdelijk bijvoorbeeld een hogere aftrek geeft aan iedereen die aflost. Heb je tegen de tijd dat zij dit fiscale cadeautje uitdeelt je hypotheek al afgelost, dan baal je.”

Twee opties uitgewerkt:

1 Verzilveren door een kleiner koophuis

Een echtpaar (beide partners zijn 67 jaar) verkoopt na zijn pensionering het huis waarin het 35 jaar heeft gewoond. De hypotheek is op dat moment helemaal afgelost. Wat kunnen ze het beste doen met de 4 ton die de verkoop opbrengt?

Veruit het gunstigste verzilveringsscenario is je huis verkopen en een kleiner, goedkoper huis kopen: zo blijven woonlasten – en dus de vaste lasten – laag.

Kopen de twee een ruim, onderhoudsvriendelijk appartement voor 250.000 euro, dan houden ze 150.000 euro over als aanvullend pensioen. Het stel wil dit geld de komende twintig jaar uitgeven, nu beiden nog vitaal zijn en veel ondernemen. Zij (laten) hun anderhalve ton renderen in een evenwichtig samengestelde beleggingsportefeuille en hebben dan, op basis van een nettorendement van 0,5 procent, elke maand tot hun 87ste verjaardag 656 euro extra te besteden. In dit bedrag is 2 procent inflatie per jaar en 1,2 procent vermogensrendementsheffing (in box 3) verdisconteerd. Wat betreft de inflatie: die ligt momenteel veel lager dan 2 procent, maar op de lange termijn komt hij gemiddeld wel rond de 2 procent uit.

Valt het nettorendement iets hoger uit, 1 procent, dan heeft het echtpaar maandelijks 689 euro extra geld. Bij 3 procent nettorendement is dat 831 euro per maand.

Een appartement huren, pakt financieel ongunstiger uit als de huurder aangewezen is op de vrije sector. Dat is duur, stelt Fons de Bilde na navraag bij een makelaar. Voor een huis van 80 à 100 vierkante meter in een veilige, prettige buurt met veel voorzieningen, dat ook voldoet als iemand slecht ter been is. Betaal je snel 1.000 à 1.200 euro per maand. Dat kan het echtpaar dus lang geen twintig jaar betalen.

Het kan wel als ze aan de verkoop in totaal 250.000 euro overhouden: dan levert hun geld netto per maand zo’n 1.150 euro op. Uitgaand van 0,5 procent nettorendement. Tenzij ze een woning vinden met een lagere huur, blijft er weinig geld over om leuke dingen te doen.

2 Verzilveren door beleggen

Een echtpaar, waarvan beide partners 47 jaar oud zijn, heeft een hypotheek van 300.000 euro. (de WOZ-waarde van het huis is ook 300.000 euro). Als het stel die afgelost wil hebben over twintig jaar (het tijdstip waarop het vermoedelijk met pensioen gaan) heeft het twee opties.

In optie 1 lost het echtpaar maandelijks 1.250 euro af en heeft het na twintig jaar in totaal 386.023 euro betaald om van zijn hypotheek af te komen.

In optie 2 lost het stel niet af en betalen het alleen rente. Dan is het na twintig jaar 156.840 euro kwijt. Het besluit het verschil (386.023 euro min 156.840 euro = 229.183 euro) in te leggen in een mixfonds bij bankverzekeraar Allianz. Die op basis van de prestaties in het verleden een rendement voorziet van ongeveer 6,3 procent. Van dit bedrag zijn de kosten die Allianz in rekening brengt (1,01 procent) al afgetrokken. Particulieren moeten nu nog de vermogensrendementsheffing betalen van 1,2 procent, om hun nettorendement te berekenen: 5,1 procent.

Na twintig jaar levert deze belegging het echtpaar een eindkapitaal op van 419.976 euro. Na aflossing van de hypotheek heeft het stel (op dat moment 67 jaar) nog 119.976 euro over voor extra pensioen.

Als dit echtpaar het geld laat staan bij Allianz, zodat dit blijft renderen. Kan het nu na een inflatiecorrectie van 2 procent per jaar twintig jaar lang elke maand 533 euro opnemen. Haalt Allianz een minder hoog rendement dan de voorziene 6,3 procent, dan daalt dit bedrag.

De tweede variant pakt dus veel gunstiger uit dan de eerste en is volgens Scheepers-Van Hal te prefereren. „Zelfs als Allianz maar 3,6 procent rendement haalt, ben je nog even gunstig uit als in optie 1.”

Bron: NRC Handelsblad, Rentsje de Gruyter Illustratie XF&M, 28 februari 2015