door Elly Teunissen | jul 29, 2018 | Nieuwsberichten
Overwaarde op woningen senioren moeilijk te verzilveren
Met de overwaarde van je huis je pensioen aanvullen? Dat klinkt ideaal maar in de praktijk lastig.
Starters hebben het zwaar op de woningmarkt maar ook senioren komen klem te zitten. Senioren hebben vaak een overwaarde op hun huis maar kunnen deze amper verzilveren. De Hypotheker concludeert dit naar aanleiding van een onderzoek betreffende de verhuiswens van senioren.
Overwaarde reden om te verhuizen
PanelWizard heeft in opdracht van de Hypotheker onderzoek gehouden onder 1.035 huizenbezitters van 57 jaar en ouder. Vier op de vijf huizenbezitters van 57 jaar en ouder verwachten een overwaarde op hun woning te hebben. Ongeveer de helft van hen verwacht zelfs meer dan € 100.000 overwaarde te hebben. Ongeveer 40% van de ondervraagden zou de overwaarde graag gebruiken als aanvulling van het pensioen. Een nalatenschap, een schenking aan kinderen of een extra financiële buffer voor later zijn andere gewenste uitkomsten. De overwaarde is dus een ideaalscenario om te verhuizen want senioren kunnen hun huidige woning verkopen en een goedkopere woning terugkopen. Daarnaast willen senioren graag verhuizen naar een gelijkvloerse en kleinere woning voor het gebruiksgemak. Toch werkt dit scenario amper in de praktijk.
Probleem met nieuwe hypotheken
Indien je huis meer waard is dan je schuld spreekt men van overwaarde. Verkoop je je woning voor € 250.000 terwijl je hypotheek € 200.000 is dan heb je € 50.000 overwaarde. Als je vervolgens een seniorenwoning koopt voor € 200.000 hoef je in principe maar € 150.000 te lenen. En daar begint het probleem. Gepensioneerden hebben een lager inkomen en kunnen daarom minder lenen. Zelfs als hun maandlasten dalen krijgen zij geen nieuwe hypotheek. Dit komt omdat geldverstrekkers het maximale leenbedrag baseren op het standaard inkomen.
Verantwoordelijkheid
Geldverstrekkers moeten hun verantwoordelijkheid daarom nemen volgens Twan Cats, commercieel directeur van de Hypother. “Om dit te kunnen faciliteren, is meer maatwerk in hypotheekverstrekking aan senioren cruciaal. Als geldverstrekkers de mogelijkheden voor het verzilveren van overwaarde ten volle benutten, is het zeker mogelijk om beter in te spelen op de specifieke situatie en wensen van senioren”, aldus Cats. Eigen-Huis woordvoerder Hans André de la Porte wil graag dat geldverstrekkers en hypotheekadviseurs meer met ouderen ‘meedenken’. “De regels staan toe dat je mag afwijken van de standaard. Maatwerk is niet verboden. Met name mensen met een bescheiden pensioeninkomen die hun huis willen verkopen om kleiner en goedkoper te gaan wonen zijn daarbij gebaat.”
Soepelere regels
Sinds vorige maand mogen geldverstrekkers soepeler met de regels omgaan. Ouderen kunnen nu dan ook meer lenen via de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Sinds 18 juni is de NHG ook beschikbaar voor senioren die een huis willen kopen van maximaal 265.000 euro, als hun maandlasten daardoor dalen. Deze ruimere acceptatiegrens geldt voor ouderen die tien jaar of korter van hun pensioenleeftijd verwijderd zijn, bij een looptijd van 20 jaar. Zij worden dan getoetst op basis van de werkelijke maandlasten in plaats van de maximaal berekende lasten. Op deze manier zijn er meer mogelijkheden om met een aflossingsvrije hypotheek de overwaarde te verzilveren.
Stimuleren huizenmarkt
Op dit moment werken onder andere de hypotheekverstrekkers van de Volksbank (SNS, BLG Wonen, Regiobank en Triodos en De Hypotheker met de ruimere acceptatiegrens. De Hypotheker vindt dit een positieve ontwikkeling en roept daarom alle geldverstrekkers op om deze aanpassing snel te benutten, zodat de doorstroming op de hele huizenmarkt wordt gestimuleerd”, aldus Cats.
door Elly Teunissen | jun 2, 2018 | Nieuwsberichten
Oisterwijkse senioren trekken aan de bel: ‘Eén op vier nieuwe woningen rollatorgeschikt’
OISTERWIJK – Senioren Vereniging Oisterwijk wil dat van vier nieuwbouwwoningen er minstens één geschikt voor ouderen wordt gemaakt. Die boodschap heeft SVO bij het nieuwe college afgegeven.
De senioren grepen het raadsprogramma van PGB, PrO, Algemeen Belang en CDA aan om hun wensen kenbaar te maken. Locaties vallen daar ook onder. In Plan De Leye, dat vrijkomt na de sloop van sporthal en zwembad, claimen de ouderen 32 appartementen en evenveel grondgebonden woningen voor ouderen. In Moergestel liet SVO vorig jaar al zijn oog op de Bienekebolders vallen. Op het terrein van de al vertrokken basisschool wil SVO een ‘Bienekehof’ van tien grondgebonden woningen
Woonkeur
Met het vorige college en woningcorporatie Leystromen heeft SVO al overlegd over de huurappartementen op het KVL-terrein. Daarvan zouden 21 appartementen dienen te voldoen aan de voorwaarden van Woonkeur en ook rollatorgeschikt moeten worden.
SVO spoort het college verder aan om bedrijfsgebouwen, stallen en kantoren te gaan ‘ombouwen’. Ook de Joanneskerk leent zich daar wat SVO betreft voor. Permanent bewonen van vakantiewoningen zou de gemeente ook moeten toestaan. Hetzelfde geldt voor combinaties van mantelzorg en wonen: ouders en kinderen op één perceel.
Brabants Dagblad, Tom Tacken 23-05-18,
door Elly Teunissen | jun 1, 2018 | Nieuwsberichten
Aflossingsvrije hypotheek: potentiële tijdbom?
Tot 2013 was de aflossingsvrije hypotheek populair. Begrijpelijk, want u hoefde niet af te lossen en kon zo uw maandlasten beperken. Zodra u over wat meer geld beschikte, kon u (extra) aflossen, maar u was daartoe niet verplicht. Anno 2018 is ongeveer de helft van alle hypotheken een aflossingsvrije hypotheek. En daar schuilt een potentiële tijdbom.
Een groot deel van de huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek zal over een aantal jaren meemaken dat de looptijd van dertig jaar afloopt. Dat betekent dat de banken bij een groot aantal van hen straks de hypotheek mogen opvragen. Banken mogen dat doen, zeker als een verlenging van de hypotheek financieel niet meer verantwoord is. Het klinkt tegenstrijdig, maar ook huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek moeten hun hypotheek vroeg of laat aflossen. In 2031 zal er voor het eerst sprake zijn van huizenbezitters die de lasten niet kunnen opbrengen. Vooral diegenen met een grote aflossingsvrije hypotheek en een klein pensioen lopen risico. Als de hypotheeklasten niet worden betaald, kan de bank uiteindelijk zelfs overgaan tot uithuiszetting.
Lening opeisen
Waarom kozen veel mensen destijds voor een aflossingsvrije hypotheek? Een belangrijk voordeel is dat de maandelijkse woonlasten laag zijn, terwijl u wel maximale hypotheekrenteaftrek hebt en flexibel bent in uw aflossingen. Nadelen zijn er echter ook. Op korte termijn betreft het hier een goedkope oplossing, maar op de langere termijn betreft het een dure optie. Immers, u blijft tot in lengte der dagen rente betalen zonder dat de schuld in nominale zin minder wordt, als u niet aflost. Verder zal de hypotheek ooit wel degelijk moeten worden afgelost.
Hebt u een aflossingsvrije lening, dan ontvangt u tien jaar voordat u de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt een brief van uw hypotheekverstrekker. In deze brief waarschuwt deze u voor het hebben van een aflossingsvrije hypotheek. In oude hypotheekvoorwaarden, van voor 2013, staat dat de hypotheekverstrekker de lening kan opeisen bij overlijden van de langstlevende hypotheekgever (u of uw partner). In nieuwe hypotheekvoorwaarden echter staat dat na dertig jaar opnieuw wordt gekeken door de hypotheeknemer (de bank) of de lening nog betaald kan worden. Hierbij zullen zij toetsen op basis van loan to income (LTI) en loan to value (LTV) (zie kader). Mocht uw hypotheek niet meer passen op basis van LTI en LTV, dan kan de bank de hypotheek opeisen. ‘Of dit gebeurt valt nog te bezien. Het probleem is namelijk dat banken momenteel geen heldere verlengingsvoorwaarden hebben. Het is nu allemaal nog intern beleid en klantindividueel’, aldus Harrie-Jan van Nunen, directeur van De Financiële Makelaar. Menno Luiten, commercieel directeur van Munt Hypotheken, vult aan: ‘Wij zoeken contact met iedere klant die een aflossingsvrij leningdeel heeft aan het einde van de looptijd. Afhankelijk van de situatie bieden wij hun een passende oplossing’.
Wat kun je lenen?
De verhouding tussen je hypotheek en je inkomen wordt loan to income (LTI) genoemd. De maximale hypotheek op basis van je inkomen heet ook wel de maximale LTI. Deze bedraagt gemiddeld 4,5. Dat wil zeggen dat je maximale hypotheek 4,5 keer je brutojaarinkomen mag zijn. Afhankelijk van de exacte feiten en omstandigheden kan deze LTI echter hoger maar ook lager zijn. Dit laatste zal vooral gelden voor mensen die de pensioengerechtigde leeftijd naderen of al gepensioneerd zijn.
De hypotheek mag niet hoger zijn dan een bepaald percentage van de waarde van het huis. Dit wordt loan to value (LTV) genoemd – de lening ten opzichte van de waarde van de woning. In de afgelopen jaren is deze LTV elk jaar verlaagd. In 2018 kunt u alleen nog maar de woningwaarde lenen. De LTV is dus 100%.
Om te voorkomen dat u straks door de bank voor de keuze wordt gesteld om de hele hypotheek in één keer terug te betalen of uw woning te verkopen, is het verstandig om eerder na te gaan of u tussentijds (extra) kunt aflossen. De bank is na dertig jaar eerder bereid om een annuïteitenhypotheek te geven dan een aflossingsvrije hypotheek, maar deze hypotheek is duurder dan wat u momenteel voor uw aflossingsvrije hypotheek betaalt. Volgens Van Nunen zien consumenten het probleem nog niet echt en adviseurs die hun klanten wijzen op het gevaar kunnen het probleem onvoldoende duiden vanwege het onduidelijke beleid bij hypotheekverstrekkers.
Aflossen
Bij de aflossingsvrije hypotheek is maandelijks aflossen niet verplicht, maar het mag wel. Sterker nog: als u wat spaargeld hebt, is het wellicht wijs om dit deels op te nemen om daarmee uw hypotheek (extra) af te lossen. Doe dit wel met beleid. Los niet te veel in één keer af, want dan moet u mogelijk boeterente betalen. Deze boete kan fors in de papieren lopen. Aan het einde van een rentevaste periode is boetevrij aflossen vaak ook met grotere bedragen dan 10% of 20% van de oorspronkelijke hypotheeksom mogelijk. Luiten: ‘Wij vinden het wel verstandig dat klanten nadenken over het aflossen van hun aflossingsvrije lening. Klanten kunnen nu al sparen om aan het eind van de looptijd de lening in haar geheel of gedeeltelijk af te lossen. Wij stimuleren aflossen door geen boete te rekenen als klanten met eigen geld aflossen’.
Ook als de looptijd van uw hypotheek toch wordt verlengd, zult u merken dat de maandlasten omhooggaan. ‘Na dertig jaar hypotheekrenteaftrek (gerekend vanaf 2001) is er geen hypotheekrenteaftrek meer waardoor uw nettohypotheekrente hoger wordt dan de bruto betaalde hypotheekrente. Nog onduidelijk is dan of de hypotheeklening fiscaal verhuist van box 1 naar box 3 of dat het een niet-aftrekbare schuld in box 1 blijft’, aldus Van Nunen.
Kleiner wonen of huren
Een andere optie is om kleiner te gaan wonen en daarvoor een nieuwe hypotheek af te sluiten of te verhuizen naar een huurwoning. U moet hoe dan ook op tijd in actie komen. Uw leeftijd kan een rol spelen bij de nieuwe hypotheek, en een nieuwe koop- of huurwoning die aan uw wensen voldoet, is misschien niet direct voorhanden. Dit alles vraagt voorbereidingstijd.
Hebt u een aflossingsvrije hypotheek? Voorkom dan onaangename verrassingen en ga op tijd met uw hypotheekverstrekker of -adviseur in gesprek. Het is te hopen dat hypotheekverstrekkers snel met heldere voorwaarden komen over hoe wordt omgegaan met aflossingsvrije hypotheken, nu en in de toekomst. Huizenbezitters hebben behoefte aan duidelijkheid.
Ramón Wernsen is financieel planner en publicist
door Elly Teunissen | apr 18, 2018 | Nieuwsberichten
seniorenhypotheek
Het moet makkelijker worden voor senioren om een hypotheek te krijgen. Dat vindt de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, verantwoordelijk voor de Nationale Hypotheek Garanties (NHG).
https://www.nporadio1.nl/homepage/9169-speciale-hypotheek-maakt-woning-kopen-voor-senioren-makkelijker
NHG introduceert vandaag een garantie waardoor ouderen die een huis willen kopen onder bepaalde voorwaarden ruimere mogelijkheden krijgen. “We zien nu teveel ouderen die graag willen verhuizen naar een kleinere toekomstbestendige woning, maar moeite hebben met de financiering bij de bank”, zegt Arjen Gielen, directeur van NHG bij EenVandaag.
“De financieringsnormen zijn de laatste jaren flink aangescherpt. Daardoor is het voor ouderen lastiger een lening te krijgen dan voorheen. Soms is het heel opmerkelijk omdat nieuwe hypotheeklasten lager uitvallen dan bestaande maandlasten”, erkent Gielen.
Hoe werkt de NHG-garantie voor ouderen?
Mede naar aanleiding van kredietcrises zijn de normen voor hypotheken de afgelopen jaren steeds strenger geworden. Om te bepalen hoeveel iemand mag lenen wordt er nu standaard gerekend alsof iemand de hele hypotheek aflost, ook als er een gedeelte aflossingsvrij is. De NHG-garantie stelt voor dat als een oudere een huis wil kopen van onder de 265.000 euro de bank, onder een aantal voorwaarden, wel mag rekenen met de werkelijke lasten.
Dit zijn de belangrijkste criteria om voor de NHG-garantie in aanmerking te komen:
- Voor senioren vanaf 10 jaar voor AOW-leeftijd en ouder
- Verhuizen van een huidige koopwoning naar een nieuwe koopwoning tot de NHG-kostengrens van € 265.000
- De werkelijke maandlast van de nieuwe lening wordt gelijk of lager dan de werkelijke maandlast uit de oude lening
- Financiering van de nieuwe koopwoning is op basis van de reguliere annuïtaire toetsing niet mogelijk. Als gekeken wordt naar de werkelijke maandlast, dan past het wel.
- De rente staat voor minimaal 20 jaar vast.
EenVandaag
Dit artikel is een bijdrage van EenVandaag, elke werkdag tussen 14 en 16 uur op NPO Radio 1.n
