+31 6 83 16 67 33 [email protected]
Verhuizen of misschien toch de overwaarde van uw woning benutten? Ik denk graag met u mee.

Verhuizen of misschien toch de overwaarde van uw woning benutten? Ik denk graag met u mee.

Opnemen overwaarde

Een eigen huis kan mogelijkheden bieden om extra geld vrij te maken. Bijvoorbeeld voor een verbouwing of als aanvulling op het pensioen. Financieel adviseur Louk Ramakers van Rabobank Parkstad Limburg, begeleidt dagelijks ouderen die op het punt staan te gaan stoppen met werken. Samen met hen onderzoekt hij bijvoorbeeld de mogelijkheden,  om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Hierbij is ook de waarde van uw eigen woning van belang. Louk Ramakers beantwoordt vijf veelgestelde vragen over overwaarde.

5 veelgestelde vragen over overwaarde

  1. Heb ik overwaarde?

Overwaarde is de waarde van de woning verminderd met de nog af te lossen hypotheek. Voor de waarde van de woning geeft de WOZ-waarde een globaal beeld. Voor de échte marktwaarde is een taxatierapport nodig. Dat kan een makelaar voor u opstellen. De kosten daarvoor verschillen en vergelijken kan dus zinvol zijn.

Wilt u weten hoe hoog uw huidige hypotheek is? Dat kunt u eenvoudig zelf terugvinden in het jaarlijkse overzicht dat u van uw bank ontvangt. Wilt u zeker weten dat de hoogte van de overwaarde van uw woning klopt, dan kunt u het beste contact opnemen met uw financieel adviseur. Is de overwaarde op het eerste oog beperkt? Of minder dan u had verwacht? Bespreek dan toch de mogelijkheden met uw adviseur. Het is namelijk niet zo, dat er alleen mogelijkheden zijn als u honderdduizenden euro’s overwaarde heeft. De mogelijkheden hangen sterk af van de situatie en zijn dus voor iedereen anders.

  1. Hoe kan ik mijn overwaarde zo goed mogelijk gebruiken?

U kunt uw overwaarde voor verschillende zaken gebruiken. Denk bijvoorbeeld aan aanpassingen aan de woning zodat u langer in uw woning kunt blijven wonen. In dat geval is het gebruiken van de overwaarde vaak een goede optie. Daarnaast kunt u de overwaarde ook benutten om uw inkomen aan te vullen. Dit is bijvoorbeeld een uitkomst voor ondernemers die niet voldoende pensioen hebben opgebouwd. Verder kunt u er ook zorg mee inkopen of een combinatie van deze keuzes maken.

  1. Hoe kan ik de overwaarde vrijmaken?

Uw financieel adviseur kan u adviseren over de hypotheek die het beste past. Dit is afhankelijk van het bestedingsdoel en uw inkomen. Heeft u een laag inkomen? Ook dan zijn er soms oplossingen mogelijk. De Rabobank bijvoorbeeld, heeft een overwaardeplan voor mensen die 65 jaar of ouder zijn. Als u getrouwd bent, hoeft slechts één van de twee (huwelijks)partners 65 jaar te zijn. Er is geen maximumleeftijd.

Met het overwaardeplan kunt u tot maximaal 67,5% van de marktwaarde van de woning opnemen. Dat is een nieuwe hypotheeklening, waarover u rente moet betalen. Deze rente betaalt u niet uit uw inkomen, maar van het bedrag dat u heeft opgenomen. De bank telt deze rente op bij het bedrag van het krediet dat u heeft gebruikt. Dat heet bijschrijven. Meer informatie over het OverwaardePlan leest u op de website van de Rabobank.

  1. Loop ik het risico dat ik mijn huis moet verkopen aan het einde van de looptijd?

Dat kan inderdaad de uiterste consequentie zijn. Het bedrag dat is gereserveerd voor rentebetalingen kan opraken. Als u de rente vervolgens niet kunt betalen uit uw inkomen, dan zult u de woning moeten verkopen. U kunt dit risico verkleinen door minder geld op te nemen, een langere looptijd te kiezen en jaarlijks met de bank te bespreken wat uw wensen en mogelijkheden zijn. Hiermee verkleint u het risico van gedwongen verkoop van uw woning.

  1. Met welke kosten krijg ik te maken als ik de overwaarde wil benutten?

Voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek betaalt u advies- en afsluitkosten. Reken hiervoor op een bedrag tussen de 2200 euro en 2400 euro. Als uw hypotheekrente nog vaststaat bij een andere bank, moet u waarschijnlijk ook boeterente betalen. De hoogte hiervan hangt onder meer af van de resterende rentevaste periode en van het rentebedrag. Voor een nieuwe hypotheek en voor het verhogen van de inschrijving van een bestaande hypotheek moet u naar de notaris. Dit kost gemiddeld tussen de 600 en 800 euro. Ten slotte is in sommige gevallen een taxatierapport nodig. Dit kost meestal tussen de 500 en 700 euro.

De nieuwe lening valt in box 3. Dat betekent dat de hypotheekrente en de kosten die u voor de hypotheek moet maken niet aftrekbaar zijn.

Bron: IkWoonLeefZorg 13 oktober 2021

Senioren kunnen met nieuw type lening overwaarde huis gebruiken

Senioren kunnen met nieuw type lening overwaarde huis gebruiken

Senioren kunnen met een nieuw type lening de overwaarde van hun woning gebruiken voor het veiliger en comfortabeler maken van hun huis.

Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) introduceert de zogenoemde Verzilverlening, maakt het fonds achter onder meer startersleningen donderdag bekend.

Het gaat om een hypothecaire lening op basis van de overwaarde van een koopwoning. De aanvrager van de lening betaalt gedurende de looptijd van de lening geen rente en lost ook niet af. Met de lening onstaat er financiële ruimte om de eigen woning aan te passen.

De lening wordt pas afgelost na een verkoop van de woning of het overlijden van de woningeigenaar, laat SVn weten. Op deze manier zouden gemeenten een extra mogelijkheid hebben om ouderen langer zelfstandig te kunnen laten wonen en duurzaam wonen te stimuleren.

Oplossing

Volgens SVn merken gemeenten en provincies dat senioren niet altijd voldoende inkomen hebben om een lening af te sluiten, omdat hun vermogen vooral in hun woning zit.

“Er zijn ook senioren die misschien net een lening kunnen financieren, maar bang zijn voor stijgende zorgkosten of energielasten”, stelt directeur Jan Willem van Beek van SVn. Volgens hem kan de nieuwe lening voor deze groep een oplossing zijn.

Bescheiden inkomen

Vereniging Eigen Huis (VEH) is positief over de Verzilverlening. “Het is een goede oplossing voor senioren met een bescheiden inkomen. Er is geen inkomenstoets, de rente is laag en wordt bij de lening bijgeschreven”, reageert VEH-directeur Rob Mulder.

“De Verzilverlening voldoet daarmee aan de wensen van veel ouderen, omdat de woning zonder extra maandlasten kan worden aangepast.”

SVn is een onafhankelijke stichting die samen met gemeenten en andere overheden particulieren van leningen voorziet. De verschillende soorten leningen zijn niet in alle gemeenten beschikbaar.

Profiteren van overwaarde

Profiteren van overwaarde

Profiteren van overwaarde

Veel senioren hebben een groot deel van de woning afbetaald en hierdoor een aantrekkelijke overwaarde. Het Zilver Wonen Fonds ontsluit deze waarde en biedt zo een interessante kans waar zowel obligatiehouders als huiseigenaren van kunnen profiteren overwaarde.
Veel senioren hebben een groot deel van de woning afbetaald en hierdoor een aantrekkelijke overwaarde. Het Zilver Wonen Fonds ontsluit deze waarde en biedt zo een interessante kans waar zowel obligatiehouders als huiseigenaren van kunnen profiteren.

“Veel gepensioneerden zijn ‘steenrijk’ maar ‘geldarm’,” zegt Marco Gambino, een van de initiatiefnemers van het Zilver Wonen Fonds. Hij doelt daarmee op een fenomeen dat veel senioren in Nederland zullen herkennen.
Op papier hebben ze bezit want hun huizen zijn vaak grotendeels vrij van hypotheek. Helaas kunnen ze niet over dit kapitaal beschikken omdat het geld vast zit in het huis. Zo maar verkopen en verhuizen heeft –begrijpelijk – vaak niet de voorkeur.

Gambino heeft met het Zilver Wonen Fonds een constructie opgezet die huizenbezitters kunnen gebruiken om het geld dat vast zit in deze woningen vrij te maken. “Wat wij met het Zilver Wonen Fonds doen is de woning tegen 80% van de marktwaarde aankopen en de bewoners als huurder in de woning houden. ”Gambino noemt dit een ‘gat in de markt’.

Zilver Wonen Fonds

Het Zilver Wonen Fonds draait inmiddels twee jaar en heeft de eerste twee investeringsrondes reeds achter de rug. Hierbij zijn driehonderd woningen geselecteerd en zo’n veertig woningen aangekocht. “Voor de financiering hebben we gekozen voor gedekte obligaties”, zegt Gambino. “Hiermee bieden we investeerders een solide belegging met een vaste rente van 4,5 procent.”

Volgens hem biedt deze investering grote zekerheid omdat de woningen als onderpand dienen ter dekking van de obligaties.
Het Zilver Wonen Obligatie Fonds III komt nu met een nieuwe obligatielening die vijf miljoen euro groot is. Inschrijving is mogelijk op nominale coupures van 25.000,- met een minimum afname van vier stuks. Het ingelegde bedrag wordt na vier jaar terugbetaald.

Volgens Gambino is het Zilver Wonen Fonds een schoolvoorbeeld van een win-win situatie: “Gepensioneerde woningbezitters biedt het de kans om geld vrij te maken waarmee eindelijk een lange cruise gemaakt kan worden of geld geschonken aan kinderen of kleinkinderen. Voor investeerders die in deze obligatie willen stappen, biedt het de kans op een degelijke investering die zich binnen een overzichtelijke tijd terugbetaald.”

Profiteren van overwaarde bron: RTL-Z

Geen geld, wel een huis? Eet overwaarde op of leen wat bij.

Geen geld, wel een huis? Eet overwaarde op of leen wat bij.

Overwaarde

Ja, er zijn veel mensen die last hebben van de gedaalde huizen prijzen – en van een restschuld bij verkoop. Maar heel wat meer Nederlanders beschikken over overwaarde op hun woning. Begin 2015 gold dat voor ruim driekwart van alle huishoudens met een koopwoning. Onder de 55-plussers zelfs voor 90 procent, aldus woningmarkteconoom Paul de Vries van de Rabobank. Gemiddeld heeft die laatste groep een vermogen in stenen van 130 à 160 duizend euro, bij een hypotheek van amper een ton. Als hun pensioen mager is en ze zonder sappelen in hun huis willen blijven wonen, dan kunnen zij die overwaarde goed gebruiken.

Volgens Taskforce Verzilveren, een verzameling organisaties die zich al enkele jaren hardmaakt voor bevredigende oplossingen, zitten zo’n 300.000 Nederlanders in deze situatie. Met het oprukkende leger van zzp’ers die niet aan pensioenopbouw doen, worden dat er in de toekomst veel meer. Banken en andere aanbieders van financiële producten bieden mondjesmaat mogelijkheden om overwaarde te verzilveren. Zo duiken de laatste jaren investeerders op die huizen van particulieren opkopen en terugverhuren.

De condities zijn niet erg gunstig: je krijgt weinig, je betaalt veel. De aloude opeethypotheek is een andere optie. Die keert een deel van de woningwaarde uit. De rente die je over dat bedrag verschuldigd bent, voegt zich bij de schuld en betaal je pas als je het huis verkoopt. Er zitten wat nadelen aan vast: de rente is hoog of je moet alsnog betalen als het kredietplafond is bereikt. Lukt dat niet, dan moet het huis in de verkoop. Aantrekkelijker zijn de krediethypotheek of verhoging van de bestaande hypotheek, beide met scherpe rentetarieven.

Jammer genoeg zijn ze sinds het uitbreken van de kredietcrisis alleen nog maar toegankelijk voor mensen met een goed inkomen. Stel bijvoorbeeld dat je een huis hebt met een marktwaarde van 4 ton waarop nog 1 ton hypotheek rust, en je wilt voor wat financiële armslag een tweede hypotheek van nog eens een ton. Dan moet je toch wel een bruto  jaarinkomen laten zien van zo’n 40.000 euro. Dat haal je niet met je AOW. Vijf mogelijkheden om je overwaarde te verzilveren – zonder te hoeven verhuizen.

1 Huis verkopen en terughuren

Je huis verkopen, een deel van de waarde opstrijken en voortaan huur betalen. Corporaties doen het niet meer, maar er zijn een paar commerciële spelers op de markt, zoals Verzilvermijvast en het Zilver Wonen Fonds. Die zijn vooral erg duur. Zo biedt het Zilver Wonen Fonds 80 procent van de marktwaarde voor je huis en vraagt het 5,5 procent huur per jaar. Een voorbeeld: stel dat je huis op 4 ton is getaxeerd en er op 1 ton nog een hypotheek rust. Je krijgt dan 80 procent, dat is 320.000 euro. Minus die hypotheek is 220.000 euro voor jou. Dat lijkt fantastisch. Maar per maand moet je wel 1.833 euro huur overmaken. Dat terwijl je voorheen nog geen 350 euro aan hypotheekrente per maand betaalde (aflossingsvrij, bij 4 procent rente), nog verminderd met de hypotheekrenteaftrek.

Wel zorgt het fonds voor onderhoud en verzekeringen,bij elkaar zo’n 375 euro per maand, schat adviseur Michel Ligtlee van Vereniging Eigen Huis (VEH). Maar dan nog vliegen je maandlasten zo hard omhoog, dat je die 220.000 euro na tien jaar al kwijt bent (nog afgezien van extra uitgaven). Via GrondVrij kun je ook alleen de grond verkopen en terughuren. Bij al deze constructies worden de huren ook nog verhoogd met de jaarlijkse inflatie.

2 Huis als onderpand in een krediethypotheek

Een krediethypotheek is te vergelijken met een doorlopend krediet. Doordat je huis het onderpand is, is de (variabele) rente stukken lager. Via een inkomenstoets checkt de bank of je die rente wel kunt opbrengen. In je opnamen ben je helemaal vrij, alleen daarover betaal je rente. Bijvoorbeeld de KeuzePlus Hypotheek van Rabobank biedt een krediet tot 90 procent van de marktwaarde van je huis, met een variabele rente van nu 2,6 procent. Bij de ING Krediethypotheek is die 2,3 procent. De rente op een consumptief krediet is zeker het dubbele. Als je de woning verkoopt, moet je het geleende bedrag terugbetalen.

Stel, je neemt met je huis van 4 ton een krediet van 2 ton, dan zou je gedurende twintig jaar een maandelijkse aanvulling op je pensioen hebben van ruim 800 euro. Het eerste jaar gaat daar maandelijks ongeveer twee tientjes aan rente af Na verloop van jaren loopt dat op, tegen het einde tot circa 400 euro. De rente is variabel, die kan in de tussentijd natuurlijk nog stijgen.

3 Pas betalen bij verkoop met de opeethypotheek

De opeet- of omkeerhypotheek is een variant op de krediethypotheek. Zij is geschikt voor wie zich die maandelijkse rente niet kan veroorloven. Die wordt namelijk opgeteld bij de schuld en hoef je pas bij verkoop van het huis te betalen. Je krijgt een kleiner deel van de woningwaarde. Bij de Florius Verzilver Hypotheek (voor 60-plussers) is dat bijvoorbeeld maximaal 55 procent. De rest wordt gereserveerd voor de rentebetalingen. Overstijgen die op den duur de woningwaarde – bijvoorbeeld omdat je langer leeft dan voorzien – dan is dat risico voor Florius. Bij het Rabo Overwaarde Plan mogen uitkering en rentebetaling samen de 67,5 procent niet overstijgen.

Bij het bereiken van deze limiet moet je alsnog rente betalen. Als dat niet lukt, moet je je huis verkopen. „Dat kan een pijnlijk moment zijn, voor de bank en de klant”, zegt assortimentsmanager financieren Victor Reebergen, die zint op een verzekering die deze situatie afdekt. Bij Florius staat de rente vast, op 4,5 procent. Rabobank hanteert vanaf oktober een variabele rente van 2,6 procent. De uitkering van het bedrag staat vast, bijvoorbeeld een paar honderd euro per maand. Aanpassingen mogen, maar wel in overleg met de bank.

4 Aflossing terugdraaien door verhogen hypotheek

Als je voldoende overwaarde hebt, kun je ook je hypotheek te verhogen, als de bank akkoord gaat. Je draait in feite je aflossing terug. Het ligt dan voor de hand om voor aflossingsvrij te gaan, al geldt daarvoor geen hypotheekrenteaftrek meer. Bij de huidige lage hypotheekrente van circa 2,5 procent hoeft dat niet zo’n ramp te zijn. Stel dat je 1 ton bij wil lenen, dan zal dat nu dus ongeveer 250 euro per maand extra kosten. Je krijgt het bedrag, anders dan bij een krediethypotheek, ineens.

5 Hypotheek oversluiten naar aflossingsvrij

Als je een hypotheek hebt waarmee je aflost, zoals een lineaire of annuïteitenhypotheek, kun je ook overstappen naar een aflossingsvrije hypotheek. Dat levert niet ineens een bedrag op, zoals bij het verhogen van je hypotheek, maar zorgt wel voor lagere maandlasten en dus meer armslag. Als je de oude hypotheek voor 2013 hebt afgesloten, heb je bij de omzetting zelfs nog recht op renteaftrek. Bij een hypotheek van 1 ton, zoals in het voorbeeld, zal deze stap een paar honderd euro per maand schelen. Houd voor alle verzilveropties rekening met advieskosten voor de bank, notaris- en (meestal) taxatiekosten, in totaal zo’n 2.000 euro. Bij oversluiten komt daar nog een boeterente van de bank bij (te berekenen via berekenhet.nl), tenzij net een rentevaste periode afloopt.

Bron: door Lizanne Schipper NRC-Ha

Overwaarde eigen huis vrij maken. Wat zijn de mogelijkheden? Bespreek het eens met de 50PLUSmakelaar.

Overwaarde eigen huis vrij maken. Wat zijn de mogelijkheden? Bespreek het eens met de 50PLUSmakelaar.

Ons eigen huis is meer dan alleen het dak boven ons hoofd. Het herbergt een schatkamer aan herinneringen en in de loop der jaren hebben wij het tot een ‘thuis’ gemaakt. Een goed zittende jas, die wij het liefst zo lang mogelijk blijven dragen.

Als u uw woning meer dan tien jaar geleden heeft gekocht, dan beschikt u mogelijk over een flinke overwaarde. Een appeltje voor de latere dorst. Maar wat nu, als u dat appeltje nu al nodig heeft? Bijvoorbeeld om zorg in te kopen, de kinderen een handje te helpen met een belangrijke aanschaf, of om net even wat ruimer te kunnen leven? In de praktijk blijkt het niet gemakkelijk om het geld wat in uw huis zit vrij te maken. Wij geven u hier de mogelijkheden die er op dit moment in Nederland worden aangeboden.

De beste oplossing om de overwaarde in uw woning vrij te maken is natuurlijk om uw huis te verkopen. Zo krijgt u 100% van de marktwaarde. U moet er echter wel een andere woning voor in de plaats zien te vinden die goedkoper, en naar uw wens is. Woont u in de Randstad, dan is het vinden van een betaalbare huurwoning, in een prettige en veilige buurt, een lastige opgave. Moet u er niet aan denken om te verhuizen, met alle bijbehorende rompslomp, en wilt u het liefst blijven zitten waar u zit? Dan zijn de volgende constructies denkbaar om te profiteren van uw opgebouwde vermogen.

U zou een (extra) hypotheek op uw huis kunnen nemen. Zeker met de huidige lage rentestand, is dit een uitstekende oplossing omdat u dan niet hoeft te verhuizen. Wilt u hiervoor in aanmerking komen, dan zijn er wel een aantal voorwaarden. De belangrijkste is of uw inkomen wel toereikend is. Ontvangt u alleen AOW met een klein aanvullend pensioen, dan zult u in veel gevallen worden geweigerd. Soms komt u dan wel in aanmerking voor een zogenaamde opeethypotheek. Het woord zegt het al, u teert iedere maand in op de overwaarde in uw huis. Bij de opeethypotheek is het bedrag wat u kunt lenen lager dan bij een reguliere hypotheek. De enige partij die deze hypotheekvorm aanbiedt in Nederland is Florius. De rente is echter veel hoger dan bij een normale hypotheek, en u loopt het risico dat u alsnog uw woning moet verlaten als de pot leeg is.

In de Verenigde Staten, Australië, Engeland en Frankrijk kent men al geruime tijd de ‘sale
and rent-back’ constructie. Dat betekent dat u uw woning aan een bedrijf verkoopt en deze vervolgens terug huurt. U krijgt dan direct de beschikking over de overwaarde van uw woning. Hoewel u dan iedere maand huur moet gaan betalen, vervallen er een aantal lasten. Zo hoeft u de kosten voor onderhoud niet meer zelf te betalen. Het onderhoud wordt geregeld door het bedrijf aan wie u uw woning heeft verkocht. Bepaalde vaste lasten, zoals de premie voor opstalverzekering en de onroerend zaak belasting, komen ook niet meer voor uw rekening. De enige partij in Nederland die deze constructie grootschalig en op landelijk niveau aanbiedt is Verzilvermijvast.

Een voorbeeld uit de praktijk:

Robbert Vermeij, 68 jaar en zijn vrouw Esther van 66 hebben hun woning in 1982 voor €45.000,- gekocht. Het huis is in inmiddels afbetaald. Omdat Robbert en Esther rond moeten komen van AOW aangevuld met een klein pensioen hebben ze het niet breed. Hun huis heeft een forse overwaarde. Robbert en Esther besluiten dat ze deze willen verzilveren. Verhuizen zien ze niet zitten. Hun kinderen wonen vlakbij, net als veel vrienden en kennissen. Vanwege hun lage inkomen is het afsluiten van een hypotheek niet mogelijk. Ze besluiten hun woning aan Verzilvermijvast te verkopen en terug te huren. Een onafhankelijk taxateur bepaalt de waarde op €190.000,-. Van Verzilvermijvast ontvangen Robbert en Esther een eerste betaling van €114.000,-.

Daar tegenover staat een huur van €844,- maar bepaalde kosten die ze als huiseigenaar hadden komen te vervallen. Zo hoeft er geen onroerende zaakbelasting (OZB) mee betaald te worden, vervalt de premie voor de opstalverzekering en komt het onderhoud voor rekening van Verzilvermijvast. Bij elkaar zo’n €110,- per maand. Voor het bedrag onderaan de streep, €744,- kunnen ze geen vergelijkbare woning huren, zeker niet in de buurt waar ze al ruim 30 jaar met veel plezier wonen.
Wanneer Robbert en Esther t.z.t. toch de huur willen beëindigen, ontvangen ze de tweede betaling. Die tweede betaling is gelijk aan de 50% van de overwaarde. Stel dat de woning in waarde gelijk blijft en nog steeds €190.000,- waard is. Dan ontvangen Robbert en Esther bovenop de €114.000,- die ze reeds hebben ontvangen een bedrag van (€190.000-€114.000) x 50% = €38.000,-.

Verzilvermijvast heeft door het hele land ‘Verzilvermijvastconsulenten’ ter beschikking, die allemaal deskundig zijn op het gebied van verzekeringen en hypotheken. Zij kunnen u kosteloos helpen om, met behulp van een rekenmodule, te bepalen of een sale and rent back constructie voor u een interessante oplossing is, of dat u beter kunt kiezen voor een hypotheekvorm om de overwaarde in uw huis te verzilveren.

Bron: 50plusblog 10 juni 2015