door Elly Teunissen | nov 30, 2022 | Nieuwsberichten
Hypothecaire geldlening
Vier hypotheekmogelijkheden voor senioren
Ben je 57 of ouder en wil je graag lenen voor het verbouwen, verduurzamen van je woning of heb je een ander leendoel? Met deze vier mogelijkheden kun je dit doel bereiken.
Wie met pensioen is, heeft over het algemeen een lager inkomen dan als werkende. Geldverstrekkers houden hier rekening mee bij het verhogen van je bestaande of het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Toch zijn er voor senioren verschillende mogelijkheden. Voorbeelden zijn het opnemen van overwaarde en een NHG-hypotheek.
Geldverstrekkers houden tien jaar voordat je daadwerkelijk met pensioen kan al rekening met je naderende pensioenleeftijd. Bijvoorbeeld bij het berekenen van de maximale hypotheek. Hier krijg je dus al mee te maken vanaf 57 jaar. Aangezien het pensioeninkomen vaak lager ligt, geldt hetzelfde voor jouw maximale hypotheek.
Daarnaast kunnen geldverstrekkers aanvullende regels hanteren wanneer je als 57-plusser een hypotheek afsluit. Zo stellen sommige geldverstrekkers het versneld aflossen van de nieuwe hypotheek als eis. Ondanks het feit dat geldverstrekkers voorzichtiger zijn, denken zij graag mee. Het samen in kaart brengen van de toekomst is daarbij van belang.
Hypotheek voor senioren: vier mogelijkheden
- Overwaarde opnemen
De eerste optie is het opnemen van je overwaarde. In de loop van de tijd zijn veel huizen in waarde gestegen. Veel 57-plussers hebben daarnaast waarschijnlijk al een groot deel van hun hypotheek afgelost. Dat zorgt voor een flinke overwaarde. Dit kun je – onder bepaalde voorwaarden – gebruiken om je woning levensloopbestendig te maken, een vakantiehuisje aan te schaffen of te gebruiken als aanvulling op je pensioen.
- NHG-hypotheek afsluiten
Ook NHG biedt mogelijkheden. 57-plussers die een hypotheek willen afsluiten omdat ze verhuizen, krijgen een aparte toets voor de NHG (Nationale Hypotheek Garantie). Voor senioren mag de geldverstrekker uitgaan van de werkelijke woonlasten. Om hiervoor in aanmerking te komen, moet de hypotheekrentewel minimaal twintig jaar vaststaan. De maandlasten van de nieuwe hypotheek moeten dan gelijk zijn aan of lager zijn dan die van de oude hypotheek. Een dergelijke regeling maakt bijvoorbeeld het afsluiten van een deels aflossingsvrije hypotheekDe woning mag niet duurder zijn dan € 355.000 (€ 405.000 in 2023) om in aanmerking te komen voor NHG.
- Speciale leningen voor senioren
Naast de mogelijkheden wat betreft de overwaarde van je woning, werken sommige geldverstrekkers ook met speciale leningen voor ouderen. Deze zijn beter afgestemd op de woonbehoeften en financiële situatie.Zo nemen sommige geldverstrekkers ook zonder NHG de werkelijke woonlasten als uitgangspunt bij een nieuwe hypotheek voor senioren. Dit geeft vaak meer mogelijkheden. Toch werken niet alle geldverstrekkers hieraan mee. Het is dus goed om vooraf alle regelingen en voorwaarden door te nemen en te vergelijken.
- Blijvers- en verzilverlening van SVn
Ook vanuit de gemeenten en provincies zijn er mogelijkheden. Sommigen bieden een blijvers- en verzilverlening aan. Een blijverslening geeft je de mogelijkheid om langer zelfstandig te blijven wonen. De verzilverlening geeft je ruimte om een deel van de overwaarde te gebruiken als aanvulling op het pensioen. Deze leningen kunnen interessant zijn omdat de maandlasten niet stijgen. De rente wordt bijgeschreven bij de hypotheekschuld en verrekend bij verkoop van de woning. Op de site van de SVn vind je meer informatie over de regelingen in jouw gemeente of provincie.
Bron: Wegwijs 29 november 2022
door Elly Teunissen | nov 6, 2022 | Nieuwsberichten
aow
Maximale hypotheek aow’ers in 2023
Gisteren heeft het Nibud de financieringslastenpercentages voor 2023 bekend gemaakt. De verwachting was dat er aanzienlijk minder geleend zou kunnen worden, dankzij het koopkrachtpakket vanuit het kabinet valt het enigszins mee. Echter blijft het een feit dat de financieringslastpercentages verlaagd zijn waardoor aow’ers volgend jaar minder kunnen lenen.
Wat zijn financieringslastpercentages?
Het financieringslastpercentage is het deel van uw bruto pensioeninkomen, dat u maximaal mag gebruiken voor de maandelijkse kosten van uw hypotheek. Ieder jaar geeft het Nibud de overheid advies over de hoogte van dit percentage. Daarnaast is dit percentage afhankelijk van uw inkomen en de rente rente die u betaalt.
Wat is de invloed op mijn maximale hypotheek?
Doordat de financieringslastenerpercentages gedaald zijn, kunt u volgend jaar waarschijnlijk minder lenen. Het percentage van uw inkomen dat u mag besteden aan uw hypotheek wordt verlaagd. Het aow-inkomen stijgt namelijk niet voldoende om volgend jaar dezelfde of zelf een hogere hypotheek te kunnen krijgen. Dit in tegenstelling tot de niet-aow’ers, hier wordt een gemiddelde loonstijging van 3,7% verwacht, waardoor de maximale hypotheek voor sommige inkomensgroepen zelfs toeneemt.
Denkt u na over het opnemen van overwaarde, verbouwen, verduurzamen of verhuizen? Dan is het verstandig zijn om dit jaar nog in actie te komen en uw hypotheek te regelen. Vanaf 2023 kunnen uw mogelijkheden namelijk beperkt zijn.
Rekenvoorbeeld
Jeroen(68) heeft een aow-inkomen van €16.500,- en Margot(70) heeft een aow-inkomen van €11.847,-. Ze zijn altijd ondernemer geweest en hebben enkel pensioen opgebouwd toen ze nog in loondienst waren. Het huis wordt te groot en ze willen verhuizen naar een kleinere woning. Ze hebben een levensloopbestendige woning gevonden van €417.000,-. Als ze de overwaarde van €300.000,- gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning is er nog een hypotheek van €117.000,- nodig.
Maximale hypotheek 2022 €121.216,-
Maximale hypotheek 2023* €111.892,-
———— –
Verschil maximale hypotheek – €9.324,-
*in deze berekening is gebruik gemaakt van het verwachte aow-bedrag 2023 van €975,-. En een looptijd van 10 jaar rentevast tegen een rente van 4,5%.
In 2022 past dit precies binnen de maximale hypotheek maar in 2023 ontstaat er een tekort van €5.108,-. Zonde vinden Jeroen en Margot, het spaargeld gebruiken zij liever om leuke dingen van te doen. Gelukkig zijn ze op tijd en verwacht hun hypotheekadviseur dat ze de financiering dit jaar nog rond krijgen en er gerekend kan worden met de hogere maximale hypotheek. Ook is en nog extra ruimte in de hypotheek voor energiebesparende maatregelen.
Hogere leencapaciteit voor verduurzaming of nieuwbouw
Wie de woning gaat verduurzamen kan ook in 2023 maximaal €9.000,- meer lenen. Dit geldt voor energiebesparende maatregelen zoals isolatie en zonnepanelen. Voor een nieuwbouwwoning met 0-op-de-meter, geldt zelf een verhoogde leencapaciteit van €25.000,-. Een duurzame woning heeft lagere energiekosten en stijgt in waarde.
Plusonline, 4 november 2022
door Elly Teunissen | okt 11, 2022 | Nieuwsberichten
Daling huizenprijs: senioren spekkoper, terwijl starters worstelen met hogere hypotheekrente – zo groot is verschil in woonlasten
De huizenmarkt is officieel aan het afkoelen. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning is in het derde kwartaal is met bijna 6 procent gedaald ten opzichte van een kwartaal eerder. Ondertussen blijft het woningaanbod groeien met een plus van 80 procent ten opzichte van een jaar geleden.
De sterke stijging van de hypotheekrente en de hogere energierekening beperken de financieringsmogelijkheden voor woningen en dat begint door te sijpelen naar de huizenmarkt.
De huidige markt biedt wel kansen voor potentiële huizenkopers die de afgelopen jaren aanliepen tegen extreme prijsstijgingen en massaal overbieden tijdens het koopproces.
Het goede nieuws is dat een situatie op de woningmarkt zoals tijdens de kredietcrisis, met zware prijsdalingen, nog ver weg lijkt. Toen was er een enorm woningaanbod van huizen die moeilijk te verkopen waren. Maar de vraag naar koopwoningen lijkt momenteel te sterk om in zo’n scenario weer te belanden. Dat is althans de verwachting onder economen van Rabobank, die een lichte daling van de huizenprijs voorzien.
Voor starters zijn de huidige marktomstandigheden zowel een zegen als een probleem, schrijft financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn wekelijkse nieuwsbrief.
Het is aan de ene kant fijn om niet langer met forse huizenprijsstijgingen te maken te hebben. Maar aan de andere kant worden starters die een geschikte woning zoeken, geconfronteerd met hogere woonlasten dan een jaar geleden. De stijging van de hypotheekrente en mogelijk hoge energiekosten tikken immers wel aan.
Kansen voor senioren: overwaarde eigen woning inzetten voor nieuw huis
Voor senioren ziet het plaatje er relatief het meest gunstig uit, aldus Van Bruggen. Door het bredere woningaanbod hebben ze een grotere kans om een woning te vinden, bijvoorbeeld een passend appartement of een andere koopwoning.
Verder geldt dat oudere huiseigenaren doorgaans meer overwaarde hebben. Het gaat hier om het verschil tussen de marktwaarde van een huis en de hoogte van de hypotheek. Die overwaarde is bij oudere huiseigenaren meestal een gevolg van een combinatie van de stijging van huizenprijzen in de afgelopen jaren en aflossingen op de hypotheek. De overwaarde is een buffer die ingezet kan worden bij het kopen van de nieuwe woning.
Dat de prijzen nu amper meer stijgen en wellicht zelfs gaan dalen, hoeft voor oudere huiseigenaren geen reden te zijn om niet te verhuizen. De huidige overwaarde neemt weliswaar niet meer zo snel toe, maar je hoeft ook niet belachelijk veel te betalen voor de woning die je gaat kopen.
Een ander voordeel dat senioren hebben, is dat ze minder geraakt worden door de gestegen hypotheekrente. Doordat de overwaarde relatief groot is, hebben ze vaak een minder hoge hypotheek nodig voor een nieuwe woning.
Daarnaast is het voor doorstromers op de woningmarkt in veel gevallen mogelijk om een eerder vastgelegde (relatief lage) hypotheekrente mee te nemen naar de nieuwe woning. Een kanttekening hierbij is dat het belangrijk is om goed te kijken naar de voorwaarden die een geldverstrekker stelt aan het meenemen van de hypotheek.
Als je je overwaarde gebruikt om een nieuwe woning te kopen en je de oude hypotheek meeneemt, hoef je vaak slechts een klein beetje extra te lenen, als je naar een duurdere woning verhuist. Alleen over dat extra stukje hypotheek zal je de hogere hypotheekrente betalen.
Ook wat betreft de energiekosten kan een verhuizende senior het vaak beter voor elkaar krijgen. In veel gevallen is het mogelijk om een lopend energiecontract mee te verhuizen naar je nieuwe huis. Je hoeft dan niet per se een nieuw energiecontract af te sluiten bij een energieleverancier die voor nieuwe klanten de hoofdprijs rekent.
Hypotheek: woonlasten voor starter versus doorstromer
Van Bruggen geeft een rekenvoorbeeld om te laten zien hoe anders de situatie is voor een senior doorstromer en een starter op de woningmarkt.
Stel een starter koopt een woning van 350.000 euro en heeft voor 100 procent daarvan een annuïteitenhypotheek nodig, Hij zet de rente vast voor tien jaar tegen 4,25 procent. Zijn bruto maandlast bedraagt 1.722 euro per maand.
Voor een senior nemen we iemand die in 2015 is verhuisd en een andere koopwoning heeft gekocht voor 250.000 euro. Deze senior had voor die woning twee hypotheken gesloten, een aflossingsvrije hypotheek van 100.000 euro en een annuïteitenhypotheek van 150.000 euro. Beide hypotheken hebben een rente van 3 procent en zijn afgesloten voor een periode van twintig jaar. Deze senior heeft een bruto maandlast van 882 euro per maand.
De waarde van de woning van de senior is ondertussen toegenomen tot 410.000 euro. Dat betekent een overwaarde van 184.000 euro, die gedreven werd door de hogere woningwaarde maar ook doordat er 24.000 afgelost is op de hypotheek.
De senior besluit om een woning te kopen voor 500.000 euro. Daarvoor verkoopt hij zijn huidige woning. De hypotheek verhuist hij mee en er is dan een extra annuïteitenhypotheek ter hoogte van 90.000 euro. Als we een rente zonder de NHG-garantie nemen van bijvoorbeeld 4,5 procent en deze vastzetten voor tien jaar, stijgt de bruto maandlast met 456 euro naar een totaal van 1.338 euro.
Uit dit voorbeeld wordt duidelijk dat een gemiddelde senior met gemiddeld een hoger inkomen dan een starter beter gepositioneerd is om een nieuwe woning te kopen. Een senior heeft namelijk overwaarde die hij of zij kan inzetten. Daarnaast heeft een senior de mogelijkheid om de lage hypotheekrente mee te verhuizen.
Senioren die overwegen om een nieuwe woning te kopen moeten een aantal zaken in de gaten houden. Als de resterende looptijd van hun hypotheek korter is dan tien jaar, dat wordt bij de berekening of de hypotheek betaalbaar is, voor de bestaande hypotheek niet gerekend met het daadwerkelijke rentepercentage dat nu wordt betaald, maar met een fictieve rente van 5 procent. Hierdoor kan de maximale hypotheek lager uitvallen.
Het is verder sowieso belangrijk om van te voren goed na te gaan welke voorwaarden er gelden bij verhuizing om de huidige lage hypotheekrente mee te mogen nemen.
Bron: Business Insider 11 oktober 2022
